چگونگی افزایش یا کاهش قیمت مسکن در شرایط کرونا

شهرداران آنلاین/دکتر سید محسن طباطبایی مزدآبادی دبیر کل انجمن علمی اقتصاد شهری ایران گفت: با همه گیری ویروس کرونا در سراسر جهان و به دنبال آن، رکود اقتصادی به وجود آمده در اغلب بخش‌ها به ویژه بخش‌های اقتصادی، پیش بینی کارشناسان اقتصادی و عموم مردم بر آن بود که بازار جهانی مسکن نیز به تاثیر از این رکود به وجود آمده، کاهش قیمت محسوسی را تجربه کند اما اتفاقی که افتاد در تضاد با این پیش بینی‌ها بود.

دکتر سید محسن طباطبایی مزدآبادی گفت:بخش مسکن بخاطر پیشران بودن در اقتصاد، توان جذب نقدینگی بالا، توان بالای اشتغالزایی و اشتغالزای برای جوانان از مهمترین بخشهای اقتصادی هر کشور است اهمیت بخش مسکن تابدانجاست که کوچکترین تلاطم در آن می تواند به شوکهای اقتصادی بزرگ منجر شود کما اینکه بحران بزرگ مالی ۲۰۰۸ ابتدا در بازار مسکن و وامهای سررسید شده این بازار در آمریکا شروع شد. به همین دلیل طی دو دهه گذشته بخصوص بعد از بحران مالی بزرگ سال ۲۰۰۸ علاقه محققان به تبیین رابطه بین اقتصاد مسکن و اقتصاد کلان افزایش پیدا کرد اکنون پژوهشگران و دانشمندان اقتصاد در پی این موضوع هستند که چگونه مسکن اهداف بزرگ اقتصادی از جمله رشد بهره وری، اشتغال، کنترل تورم و ثبات مالی را دستخوش تغییر می سازد.
بر اساس گزارشهایی که اخیرا در رسانه های معتبر جهانی منتشر شده سیاستهای پولی، اقدامات مالی و تصمیماتی که خریداران اتخاذ کرده اند در مجموع موجب شده تا قیمت مسکن در روزگار کرونا در بازارهای جهانی روز به روز در حال افزایش باشد و این بازار در برخی اوقات نیز قیمتی غیر واقعی به خود گرفته است. به طوری که اگر بخواهیم در حالت کلی به این موضوع نگاهی بیاندازیم در طی هفته های اخیر وضعیت اقتصاد جهانی به گونه ای پیش رفته است که با توجه به رکود جهانی قیمت واقعی مسکن در این زمان به طور متوسط کاهش ۱۰ درصدی را تجربه کرده بود. اما با این حال با توجه به همه گیری بیماری که بعد از رکود ۱۹۳۰ بدترین عامل رکود اقتصادی در دوران کنونی کووید ۱۹ به حساب می آید دیگر این روزها بازار مسکن تاثیر پذیری چندانی از این وضعیت را تجربه نمی کند.
باید اشاره کرد که سازنده مسکن نه تنها یک دارایی اقتصادی یعنی واحد مسکونی را تولید می کند، بلکه تمام انواع فعالیت های ثانوی را ایجاد می کند؛ بخشی از نیروی کار در این بخش شاغل می شوند و از این فعالیت کسب درآمد می کنند. از سوی دیگر با توجه به اینکه این بخش با بیش از ۳۰۰ صنعت رابطه پسینی و پیشینی دارد، خرید و فروش نهاده های مورد نیاز مسکن، صنعت و تجارت را رونق می دهد و حدود ۱۵درصد کل اشتغال کشور در بخش مسکن اتفاق می افتد.
یکی از ویژگیهای بازار مسکن روابط در هم تنیده آن با سایر بازارها و تاثیر پذیری ازعوامل متعدد است. بازار پول، بازار سرمایه بازار جهانی نفت، سیاستها مداخله دولت، تورم، میزان نقدینگی، ظرفیت بخش خصوصی و تحولات جمعیتی همگی از عواملی هستند که قیمت مسکن را دستخوش تغییر می سازند.
عوامل موثر بر قیمت مسکن دو بخش است درون بخشی و برون بخشی
عوامل درون بخشی عمدتاً بر هزینه تمام شده ساخت واحد مسکونی اثر می گذارند و شامل مواردی مثل قیمت زمین، دستمزد نیروی کار و عوارض و مالیاتهای اعمال شده بر بخش مسکن میشوند.
اما عوامل برون بخشی که عمدتاً جذابیت بازار و قدرت خرید متقاضیان را متأثر می سازند، ابعاد وسیعتری دارند و شامل متغیرهای اقتصاد کلان از جمله درآمدهای نفتی، نرخ سود سپرده های بانکی و عوامل جمعیت شناختی می شوند.
در ارتباط با سیاست پولی و اعتباری میتواند از یک سو، سیاستهای انبساطی پولی به طور معمول با افزایش قدرت وام دهی بانکها همراه است و این موضوع به مفهوم کاهش محدودیتهای اعتباری است. بخشی از این کاهش محدودیتها متوجه بازار مسکن میشود و زمینه افزایش قیمت را فراهم میسازد. از سوی دیگر، چنانچه سیاست پولی انبساطی با کاهش نرخ سود سپرده ها و تسهیلات بانکی همراه باشد به دلیل اینکه نرخ سپرده های بانکی بخشی از هزینه مالکیت مسکن را تشکیل می دهد، بنابراین این سیاست میتواند با کاهش هزینه مالکیت در جهت افزایش قیمت مسکن عمل نماید.
البته نباید فراموش کرد که اتفاقاتی که این روزها در بازارهای جهانی در حال رخ دادن است، کمی هیجانی بوده و بیش از نیمی از کشورها در معرض خطر حباب قیمتی مسکن قرار دارند. به عنوان مثال اگر بخواهیم بازار مسکن آلمان را مورد بررسی قرار دهیم، قیمت مسکن در ماه آگوست، در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته، ۱۱ درصد افزایش را تجربه کرده است.
یا آنکه در بخشی از مناطق چین و کره جنوبی، افزایش قیمت‌ها در این بخش از اقتصاد به حدی بوده که مقامات این دو کشور را بر آن داشته تا در ارتباط با تصمیم گیری خریداران محدودیت‌هایی را اعمال کنند.
بنابراین عرضه و تقاضای مسکن یکی دیگر از عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن است. به دلیل زمانبر بودن ساخت یک واحد مسکونی عرضه مسکن در کوتاه مدت ساکن است و خیلی دیر به شوکهای سمت تقاضا واکنش نشان می دهد اما در بلند مدت به علت افزایشی بودن قیمت زمین روند عرضه نیز افزایشی است تغییر در سه نهاده عمده زمین، مصالح ساختمانی و نیروی کار منجر به ایجاد نوسانات در ساخت و ساز و اختلال در عرضه ی آن می گردد.
همچنین از بعد تقاضا مسکن در شرایطی به عنوان بازاری جذاب برای سرمایه گذاری انتخاب می شود که دارای بازدهی بالاتری نسبت به دیگر بازارها باشد. تقاضای سرمایه ای مخرب یا سوداگرانه، تقاضایی است که باهدف کسب سود سرشار، خریدوفروش می کند. در زمینه تاثیر نرخ ارز بر قیمت مسکن اگرچه در کوتاه مدت ممکن است جذابیت نوسانگیری از نرخ ارز به خروج سرمایه از بخش مسکن منجر شود و در نتیجه کاهش قیمت موقت را بهمراه داشته باشد اما در بلندمدت حتما تاثیر نرخ ارز بر مسکن افزایشی است چرا که با افزایش نرخ ارز کلیه کالاها و تجهیزات مرتبط با ساختمان متاثر از افزایش نرخ ارز افزایش قیمت خواهند داشت و در نتیجه نرخ تمام شده هر واحد آپارتمان برای سازندگان افزایش یافته و بالاجبار با بهای بیشتری به متقاضیان عرضه خواهد شد.
در خصوص رابطه تورم و قیمت مسکن باید گفت رابطه بین تورم و بازار مسکن از ویژگی کالای سرمایه‌ای بودن و قابلیت حفظ ارزش آن ناشی می‌شود؛ افزایش تورم در واقع کاهش ارزش پول و قدرت خرید افراد را به دنبال دارد و ویژگی کالای سرمایه‌ای بودن مسکن، علت افزایش تقاضا برای مسکن در شرایط تورمی است.

و در پایان باید گفت: آخرین عاملی که موجب شده تا افزایش چشمگیری در قیمت جهانی مسکن به وجود بیاید، تصمیم گیری خریداران است. در سال ۲۰۱۹ به طور متوسط حدود ۱۹ درصد از هزینه‌های یک خانوار در بخش مسکن سرمایه گذاری می‌شد اما این روزها با توجه به خانه نشینی و دورکاری حدود یک پنجم از کارمندان، و قرنطینه‌های طولانی مدت، مردم ترجیح می‌دهند تا هزینه بیشتری برای زندگی کردن در یک مسکن بهتر انجام دهند.
امروزه تقاضا برای خانه‌های بزرگتر و با امکانات بالاتر بیشتر شده است و بسیاری از افراد ترجیح می‌دهند تا به سراغ خانه‌هایی بروند که فضای بیرونی بیشتری داشته باشد تا در صورت قرنطینه بلند مدت بتوانند از این فضا استفاده کنند.