دقیق‌سازی ارتفاعات اصفهان، از میکرو تا ماکرو/ ۶۰۰ گلوگاه نصف جهان در اولویت بازگشایی است
به گزارش خبرگزاری شهرداری های کشور “بلدیه آنلاین” و به نقل از خبرنگار ایمنا، یکی از مهم‌ترین ابعاد خدمت‌رسانی شهرداری‌ها، حوزه شهرسازی و صدور پروانه ساختمانی است؛ اهمیت این بخش به حدی است که حتی بخشی از آلودگی هوا نیز به دلیل جای‌گذاری نامناسب ساختمان‌های بلند مرتبه ایجاد می‌شود. صدور پروانه ساختمانی که از جمله […]
به گزارش خبرگزاری شهرداری های کشور “بلدیه آنلاین” و به نقل از خبرنگار ایمنا، یکی از مهم‌ترین ابعاد خدمت‌رسانی شهرداری‌ها، حوزه شهرسازی و صدور پروانه ساختمانی است؛ اهمیت این بخش به حدی است که حتی بخشی از آلودگی هوا نیز به دلیل جای‌گذاری نامناسب ساختمان‌های بلند مرتبه ایجاد می‌شود.
صدور پروانه ساختمانی که از جمله وظایف شهرداری تلقی می‌شود، به‌عنوان یکی از منابع درآمد آن و فعالیت‌های مؤثر بر زندگی شهروندان محسوب می‌شود که با توجه به سیاست بلندمرتبه سازی، این موضوع بیش از پیش اثرگذار خواهد بود.
تدوین طرح بازنگری تفصیلی شهر اصفهان حدفاصل سال‌های ۸۳ تا ۹۴ انجام شد و بر اساس آن به‌صورت پهنه‌ای، کدهای ارتفاعی مشخص شده است و جدا از آن، ضوابط شهرسازی نیز وجود دارد تا در کنار آن بتوان بلندمرتبه‌سازی را مدیریت کرد.
وجود تضاد میان این اسناد بالادستی موجب شده که صدور پروانه ساختمانی به‌واسطه مصوبات غیرقانونی بعضی کمیسیون‌ها انجام شود؛ تلاش مدیریت شهری ششم برای رفع این مشکل شهروندان در گلوگاهی به‌نام کمیسیون ماده ۵ با دبیری اداره کل راه و شهرسازی مانده است.
آنچه در ادامه می‌خوانید، حاصل گفت‌وگو با وحید مهدویان، معاون شهرسازی و معماری شهردار اصفهان در رابطه با مشکلات مربوط به کدهای ارتفاعی ساختمان‌ها، وضعیت گلوگاه‌های شهر اصفهان، تأثیرات افزایش چند برابری بیمه ساختمانی بر صنعت ساخت‌وساز این کلان‌شهر و دیگر موضوعات حوزه شهرسازی است.
دقیق‌سازی ارتفاعات ساختمان‌ها با نگاه عادلانه به نصف جهان
کدهای ارتفاعی ساختمان‌ها، جذابیت سرمایه‌گذاری در شهر اصفهان را تحت تأثیر قرار داده است؛ اصلاح این کدها چه میزان می‌تواند به رفع مشکلات این بخش کمک کند؟
مهدویان: بازنگری طرح تفصیلی شهر اصفهان سال ۸۳ آغاز و سال ۹۴ ابلاغ شد؛ طبق مصوبات ابلاغی شورای اسلامی شهر، طرح جامع ارتفاعات و مصوبات شورای ویژه شهرسازی، ارتفاعاتی در شهر اصفهان شکل گرفت که در این طرح بازنگری مورد توجه نبود و به‌نوعی اشکال عمده‌ای ایجاد کرد، زیرا وضع موجود شهر با توجه به طولانی شدن زمان تدوین در زمان تهیه دیده نشد.
در حال حاضر نقشه‌های طرح بازنگری با رنگ‌بندی و کد ارتفاعی هر پهنه مشخص شده است؛ در کنار آن ضوابط ارتفاعی نیز داریم که با اعمال آن در این نقشه‌ها، در بسیاری از نقاط کد ارتفاعی کاهش خواهد یافت؛ به‌عنوان مثال طبق نقشه، برای ساختمان‌های تا شش طبقه نیز ارتفاع مجاز برای یک ملک وجود دارد، اما به‌دلیل قرارگیری در گذر شش متری، حداکثر سه طبقه مجاز است.
در واقع تضادی بین ضوابط شهرسازی و نقشه‌های رنگ‌بندی ارتفاعی در اصفهان به‌وجود آمده است؛ برای تدوین نقشه‌ها پنج مشاور و برای ضوابط یک مشاور در نظر گرفته شد که موجب تولد طرحی ناقص شد. اگر بخواهیم ضوابط شهرسازی را روی طبق نقشه‌های مصوب اعمال کنیم، به‌رغم رعایت قانون و ضوابط شهرسازی، خط آسمان ناموزونی خواهیم داشت.
در سال‌های گذشته برای رفع این نقص، شوراهایی همچون شورای ویژه شهرسازی و شورای تخصصی شهرسازی به‌صورت غیرقانونی شکل می‌گرفت و بر اساس واقعیات سطح شهر نظریاتی نوشته می‌شد و پس از طرح بازنگری نیز، مواردی مغایر با ضوابط آن وجود داشت.
از سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۰، طبق آمار ۲۵۶۰ سقف مازاد بر کد ارتفاعی مصوب در شورای ویژه شهرسازی تصویب شده است و بدون طی شدن روند قانون خود یعنی مصوبه کمیسیون ماده ۵ پروانه صادر شده است، بنابراین برای رفع این مشکل در صدد برآمدیم که به‌جای بخشش ایجاد کردن و موردی تصمیم‌گرفتن، نواقص طرح و واقعیت‌های شکل گرفته را ببینیم و ارتفاعات شهر اصفهان را بازتنظیم یا دقیق‌سازی کنیم.
نوزدهم دی‌ماه ۱۴۰۰، این موضوع در حضور معاون وزیر راه و شهرسازی مطرح شد تا مشروط بر تغییر نکردن سرانه خدمات و افزایش نیافتن افق جمعیت شهر اصفهان کدهای ارتفاعی را بازتنظیم کنیم.
دقیق‌سازی ارتفاعات شهر اصفهان به تأیید معاون وزیر راه و شهرسازی رسید و به‌جای اینکه با مراجعه مالک به‌صورت موردی تصمیم‌گیری کنیم، به‌صورت بلوک شهری، پهنه‌ای، محله‌ای و منطقه‌ای یا در واقع از میکرو تا ماکرو ارتفاعات شهر را مورد توجه قرار دهیم تا شهر شکل و شمایل خوبی داشته باشد و خط آسمان نیز با کاهش ارتفاع بعضی پهنه‌ها و افزایش کد ارتفاعی تعدادی دیگر، آن را عملیاتی کنیم.
بر اساس ضوابط آتش‌نشانی، عرض گذر، سرانه خدمات و سرانه جمعیت‌پذیری، پس از شش ماه با همکاری مشاوران متخصص کل شهر اصفهان، ارتفاعات ساختمان‌ها دقیق‌سازی شد و به جای بخشش، با نگاه عادلانه به کل شهر نگاه کردیم.
پس از این اقدامات چه اتفاقاتی رخ داد که تاکنون این طرح لازم‌الاجرا نشده است؟
مهدویان: خردادماه ۱۴۰۱ جلسات کمیته فنی در استانداری برگزار شد و نقشه‌ها به تأیید این کمیته رسید و دستگاه‌هایی همچون آموزش‌وپرورش، اداره کل ورزش و جوانان و دانشگاه علوم پزشکی سرانه‌ها را تأیید کردند.
نقشه‌ها از مردادماه سال گذشته برای کمیسیون ماده ۵ ارسال شد، اما اداره کل راه و شهرسازی به‌عنوان دبیرخانه این کمیسیون، آن را در جلسات مطرح نکرد؛ در نهایت پانزدهم بهمن‌ماه ۱۴۰۱ در جلسه‌ای در استانداری، این اداره کل از سوی استاندار مکلف شد تا پایان فروردین‌ماه امسال، با تشکیل جلسات کمیسیون ماده ۵، نقشه‌ها را تعیین تکلیف کند که باز هم به نتیجه‌ای نرسید.
پیگیری‌های این موضوع در مجمع کلان‌شهرها انجام شد و مدلی که اصفهان تحت عنوان دقیق‌سازی ارتفاعات مطرح کرده بود، با عنوان «بازتنظیم نظام پهنه‌بندی تراکم ساختمانی» مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری کشور شد؛ یعنی کاری که اصفهان آغاز کرده بود و به‌دلیل همکاری نکردن اداره کل راه و شهرسازی به‌طور مشخص ناتمام ماند، در تهران مصوب و به کل کشور ابلاغ شد.
در حالی که تمام شهرهای کشور در حال استفاده از مدل «بازتنظیم نظام پهنه‌بندی تراکم ساختمانی» هستند، هنوز توسط استانداری اصفهان ابلاغ نشده و این موضوع موجب رکود ساخت‌وساز شده است.
بنابراین با توجه به اینکه شهر موجودی زنده است، باید بعضی واقعیت‌ها را پذیرفت؛ اینکه بگوییم طرح تفصیلی وجود دارد و غیر از آن نباید عمل شود، اشتباهی محض است که در حوزه شهرسازی کشور داریم.
مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری به شهرداری اجازه داد که فقط معطوف به طرح تفصیلی نباشیم و در فاصله بین دو طرح تفصیلی یا جامع اگر نیازی را در زمینه ارتفاعات شهر می‌بینیم، بتوانیم آن را اصلاح کنیم.
در شهر اصفهان به‌رغم حمایت استانداری و مدیریت شهری، همکاری نکردن اداره کل راه و شهرسازی برای تصویب نقشه دقیق‌سازی ارتفاعات، ساخت‌وساز در شهر را دچار رکود عجیبی کرد، زیرا پاسخی در این زمینه برای سازندگان نداریم؛ به‌عنوان مثال املاک حاشیه زاینده‌رود به‌طور میانگین در سال‌های گذشته پنج‌طبقه شکل گرفته است، در حالی که کد مصوب این محدوده سه طبقه شده است و پلاک‌های حتی سه‌هزار متری باید سه‌طبقه احداث شود که صرفه اقتصادی ندارد.
اگر ارتفاعات را قفل کنیم و نگاه واقع‌گرایانه به شهر نداشته باشیم، رکود ساخت‌وساز و افزایش قیمت مسکن را شاهد خواهیم بود؛ اگر به مالک بگوییم اجازه ساخت سه طبقه در حاشیه رودخانه وجود دارد، یا ساخت‌وساز انجام نمی‌دهد یا می‌سازد و با قیمت بالاتری می‌فروشد که موجب افزایش ۸۰ درصدی قیمت مسکن در اصفهان طی یک سال اخیر شده است.
با توجه به این شرایط، باید طبقه مازاد را در قالب نگاه کلان به شهر به ساختمان‌ها ارائه کنیم، به‌رغم اینکه شاید برای شهرداری و سازنده مثبت باشد، اما از نظر شهرسازی اعتقاد نداریم متناسب با پلاک‌های اطراف طبقات مازاد ارائه شود.
در راستای نگاه ماکرو به میکرو، شهر را از بالا اسکن کردیم و با نگاه کلان، شهرسازی نصف‌جهان را مدیریت می‌کنیم. دقیق‌سازی ارتفاعات و ارائه طبقات مازاد به‌صورت موردی، تفاوت نگرشی است که برای بازتنظیم و ایجاد تعادل وجود دارد.
دقیق‌سازی ارتفاعات طبق نگاه شهرسازی، موجب می‌شود سازندگان برای ساخت‌وساز اقدام کنند و شهروندان نیز احساس تبعیض نداشته باشند، اما در حال حاضر ارتفاعات قفل شده است و نمی‌توان جواب منطقی به شهروندان داد و از سوی دیگر قانون دقیق‌سازی تصویب نشده است.
دقیق‌سازی ارتفاعات چه تأثیری بر صنعت ساختمان اصفهان خواهد داشت؟
مهدویان: طبق هماهنگی با مدیریت استان، در یک بازه، دقیق‌سازی ارتفاعات اجرایی شد و در بازه سه ماهه، درخواست صدور پروانه ساختمانی صد درصد رشد کرد؛ در این بازه سه‌ماهه پروانه ساختمانی بیش از پنج طبقه، از حدود ۱۳.۵ درصد به ۳۵ درصد افزایش یافت. در واقع انبوه‌سازان به سمت تولید مسکن، به‌عنوان یکی از اهداف حرکت کردند که با مقاومت اداره کل راه و شهرسازی برای طرح در کمیسیون ماده ۵، ادامه نیافت.
مطمئن هستم دقیق‌سازی ارتفاعات به‌صورت علمی و قابل دفاع که در اصفهان در نظر گرفته و توسط شورای عالی شهرسازی و معماری نیز تصویب شد، در صورت اجرا رونق ساخت و ساز در حوزه مسکن را تا صد درصد به همراه خواهد داشت که این موضوع را تجربه شخصی من و این بازه سه ماهه نشان داد.
افزایش چشمگیر حق بیمه ساختمانی صنعت ساختمان را دچار شوک کرد
قرار بود افزایش حق بیمه ساختمانی مورد بازنگری قرار گیرد، پیگیری این موضوع به کجا رسید؟
مهدویان: طبق قانون، شهرداری قبل از صدور پروانه ساختمانی از سازمان تأمین اجتماعی استعلام می‌کند و این سازمان طبق مفاد قانونی، مبلغی را از مالک به‌عنوان حق بیمه دریافت می‌کند و پروانه صادر می‌شود.
سال‌های گذشته، روند این بود که بخشی از عوارض ساختمانی به‌عنوان حق بیمه کارگران دریافت شود که در این زمینه نیز از سامانه‌های سرا استفاده می‌شد. بر اساس قانون بودجه ۱۴۰۲، دریافت بخشی از مبلغ پروانه ساختمانی به‌عنوان بیمه ساختمانی حذف شد و درصدی از دستمزد کارگر ساختمانی مورد توجه قرار گرفت که این موضوع موجب افزایش ناگهانی هزینه دریافت پروانه برای قشر ضعیف و کاهش آن برای انبوه‌سازان شد.
نمی‌توان گفت برای تمام ساختمان‌ها، افزایش قیمت صدور پروانه چند برابری بود، بلکه با توجه به اینکه قیمت دستمزد کارگر ساختمانی در تمام نقاط شهر یکسان و نرخ منطقه‌بندی متفاوت است. هزینه دریافت پروانه در مناطقی همچون منطقه شش شهرداری اصفهان با پایین شهر بسیار تفاوت پیدا کرد؛ به‌عنوان مثال پروانه ساختمانی در خیابان مرداویج که هزینه حدود یک میلیارد تومانی داشته است، هزینه حق بیمه آن ۲۰۰ میلیون تومان خواهد بود و در نقطه مقابل، دریافت حق بیمه به همین میزان برای ملک مشابه در محدوده زینبیه دریافت می‌شود، در حالی که هزینه صدور پروانه آن ۵۰ میلیون تومان بوده است.
بنابراین شوکی به حوزه ساختمان وارد شد و با توجه به اینکه تا ۹۰ درصد پروانه ساختمانی برای سازندگان خرد صادر می‌شود، بازخورد منفی در جامعه به‌ویژه بافت فرسوده داشت، زیرا هیچ تناسبی با مبلغ پروانه ندارد؛ به‌عنوان مثال صدور پروانه در این بافت با تخفیف ۷۰ درصدی صادر می‌شد.
تنش به‌وجود آمده به نفع انبوه‌سازان و به‌ضرر قشر متوسط و ضعیف جامعه شد؛ بنابراین من به‌عنوان رئیس شورای سیاست‌گذاری مجمع کلان‌شهرها این موضوع را همراه با کل مجمع پیگیری کردم و طبق پیگیری‌های انجام شده از وزارتخانه‌های کشور و مسکن و شهرسازی، در گام نخست پیشنهادی به مجلس رفت و مورد حمایت نمایندگان مردم اصفهان در مجلس نیز قرار گرفت.
طبق مصوبه مجلس قرار شد دو سال این قانون مسکوت بماند، اما شورای نگهبان آن تأیید نکرد و پس از رفت‌وبرگشت قانون بین مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان، قرار شد به میزان معقولی حق بیمه ساختمانی افزایش داشته باشد، بنابراین با توجه به اینکه طبق قانون گذشته ۱۵ درصد عوارض پروانه به بیمه اختصاص می‌یافت، مقرر شد این میزان به ۲۵ درصد افزایش پیدا کند تا در جامعه نیز بهتر پذیرفته شود.
حدود دو هفته قبل این موضوع از سوی استانداری به سازمان تأمین اجتماعی ابلاغ شد و در حال حاضر نیز ملاک عمل صدور پروانه ساختمانی است.
صدور ۲ هزار پروانه ساختمانی در گلوگاه بیمه متوقف شد
ساخت‌وسازها در شهر اصفهان چقدر تحت تأثیر افزایش ۴۰ برابری حق بیمه ساختمانی قرار گرفت؟
مهدویان: نمی‌توان آمار شش‌ماهه ابتدای امسال را اعلام کرد، زیرا فرایند صدور بسیاری از پروانه‌های امسال، سال گذشته انجام شده است.
تأثیر این موضوع را در سه ماه پایانی نیمه ابتدایی امسال دیدیم که از حدود چهار هزار پروانه ساختمانی آماده صدور، حدود دو هزار مورد معادل حدود نیمی از آن در گلوگاه بیمه متوقف شده بود که معتقدم با تغییر این قانون بخش عمده‌ای از آن‌ها به جریان می‌افتد.
احداث ادامه خیابان زاهد یکی از مطالبات چندین ساله شهروندان است؛ چه مشکلی در مسیر اجرای این پروژه وجود دارد؟
مهدویان: خیابان زاهد یکی از خیابان‌هایی است که بر اساس بازنگری طرح تفصیلی اصفهان مصوب شد، البته بسیاری از خیابان‌های مصوب این طرح اجرایی نمی‌شود، زیرا باید بودجه مورد نیاز آن در نظر گرفته شود.
امسال برای احداث خیابان زاهد بودجه در نظر گرفته شد، اما معتقدم این خیابان می‌تواند همچون خیابان آقانورالله نجفی بافت تاریخی بشکافد؛ در حال حاضر از یک سو مطالبات اجتماعی مبتنی بر تعیین تکلیف خیابان است و از سوی دیگر اجرای این خیابان به‌نوعی پاره کردن بافت تاریخی شهر به شمار می‌رود، از این‌رو مطالعاتی را با به‌کارگیری مشاور در دستور کار قرار دادیم تا این موضوع بررسی شود که آیا می‌توان عرض خیابان را تغییر داد تا تأثیر آن را بر بافت پیرامونی کمتر کنیم.
نکته مهم این است که خیابانی در فاصله ۲۰۰ متری غرب خیابان زاهد قرار دارد که اگر آن را با توجه به قرار گرفتن مادی اطراف آن، تعریض کنیم، می‌تواند نقش خیابان زاهد را برای تسهیل در ترددهای محور ارتباطی شمالی_ جنوبی ایجاد کند.
این پیشنهاد را ارائه کردیم و تعیین تکلیف خواهیم کرد که خیابان زاهد احداث شود یا تعریض خیابان جایگزین در دستور کار قرار گیرد؛ البته حوزه حمل‌ونقل و ترافیک ضرورتی برای اجرای این خیابان ندانسته است، حوزه شهرسازی نیز با توجه به تأثیرات شهری موافق اجرای این خیابان نیست، اما در نهایت باید تعیین تکلیف شود.
اراضی ۱۸ هکتاری موزائیک‌سازان محله‌های ولدان و شمس‌آباد تعیین تکلیف شد؟
مهدویان: راحت‌ترین کار در حوزه شهرسازی تهیه طرح است، نگاهی که حوزه شهرسازی با هماهنگی منطقه داشت، این بود که طرح اراضی ۱۸ هکتاری را با مشارکت مردم آماده کنیم و بدانیم مالکان چه کسانی هستند تا حقی از افراد تضییع نشود و طرح به گونه‌ای باشد که نفع تمام ذی‌نفعان مورد توجه قرار گیرد.
این طرح با مشارکت شهروندان در حال تهیه است تا پس از نهایی شدن جابه‌جایی‌ها انجام شود.
طرحی ۳ ساله برای رفع نازیبایی‌های ورودی‌های میدان امام خمینی (ره)
برخی شهروندان از وضعیت نابسامان بافت پشت میدان تاریخی امام خمینی (ره) گلایه دارند؛ برای ساماندهی شرایط این نقطه از شهر چه برنامه‌ای دارید؟
مهدویان: از هشت ماه قبل پروژه‌ای توسط سازمان نوسازی و بهسازی شهر اصفهان با عنوان «رفع نازیبایی‌های ورودی‌های میدان امام خمینی (ره)» کلید خورد و نزدیک به ۲۵۰۰ متر مربع از بدنه ابنیه پشت میدان امام (ره) را بازسازی کردیم، البته مدت زمان اجرای این طرح، سه سال در نظر گرفته شده است که در این نقطه از شهر، خیابان آقا نورالله نجفی به یک فضای خلاق و محرک شهری تبدیل شده است، به همین دلیل بسیاری از مالکان خانه‌های تاریخی، خانه‌های خود را به مراکز اقامتی تبدیل می‌کنند.
خیابان آقا نورالله نجفی که به‌زودی شاهد برگزاری آئین افتتاح آن خواهیم بود، نسبت به سال گذشته متحول شده است. نگاه دیگر ارائه ضوابط تشویقی احداث بنا در بافت‌های تاریخی شهر از جنس شهرسازی و مالی مورد توجه است تا مالکان برای مرمت املاک خود تشویق شوند.
امسال ضوابط آن را به اداره کل راه و شهرسازی پیشنهاد دادیم که در صورت تصویب، تحولی در حوزه ساخت‌وساز در بافت تاریخی شهر ایجاد می‌کند.
ضوابط تشویقی از جنس طبقه، سطح اشغال و کسر پارکینگ برای املاک واقع شده در گلوگاه‌های مصوب
برای بازگشایی گلوگاه‌های شهر اصفهان چه اقداماتی انجام شده است؟
مهدویان: در دوره ششم مدیریت شهری اصفهان گلوگاه‌های این کلان‌شهر را شناسایی، اولویت‌بندی و برای آن اعتباراتی در نظر گرفتیم، اما واقعیت این است که تعداد گلوگاه‌ها بسیار زیاد و هزینه آزادسازی آن نیز سنگین است.
با توجه به اینکه بیشتر گلوگاه‌ها در بافت‌های تاریخی شهر قرار دارد، بخشی از ضوابط تشویقی را برای بازگشایی گلوگاه‌ها قرار دادیم.
ضوابط تشویقی ساخت‌وساز برای املاک واقع شده در گلوگاه‌های شناسایی و مصوب شده را در قالب طرحی مورد توجه قرار دادیم تا اگر ملکی جزو گلوگاه‌های تأیید شده باشد، ضوابط تشویقی از جنس طبقه، سطح اشغال و کسر پارکینگ به آن تعلق گیرد که این طرح در صورت تصویب در کمیسیون ماده ۵، موجب آزادسازی بخش زیادی از گلوگاه‌های شهر با مشارکت شهروندان خواهد شد
در حال حاضر در شهر اصفهان چه تعداد گلوگاه وجود دارد؟
مهدویان: در شهر اصفهان حدود ۲۵۰۰ گلوگاه شناسایی شده است که ۶۰۰ گلوگاه اولویت‌دار برای بازگشایی داریم؛ بیشتر این گلوگاه‌ها در مناطق یک و سه شهرداری اصفهان قرار دارد.
ارسال دیدگاه
مجموع دیدگاهها : 0در انتظار بررسی : 0انتشار یافته : ۰